מקרקעין
משרדנו מתמחה בעריכת הסכמי מכר וליווי עסקאות לרכישה\מכירה של דירות, עסקאות יד 2, רכישת דירה מקבלן, קבוצות רכישה, תמ"א 38, עריכת הסכמי שכירות, תביעות לפינוי מושכר, סילוק יד ממקרקעין, העברה ללא תמורה במשפחה, רישום נכס על פי צו ירושה, ייצוג מול רמ"י ( המנהל )
ליעוץ ראשוני ללא התחיבות ובדיקה ראשונית של הנכס לפני קניה או מכירה, צרו קשר עם משרדנו בטל: 054-4556483 משרד עו"ד רוזנברג-נסני ושות'
רכישת דירה : היא עסקת חייו של כל הרוכש הממוצע. למרות חשיבותה וההשלכות הרבות שלה על חיי הרוכשים, מתפתים רבים מהם לא לקחת ייעוץ משפטי מטעמם, או שוכרים עורך-דין שאינו מתמחה בתחום המקרקעין בפרט, על קצה המזלג מדוע לקחת את שירותי משרד עו"ד רוזנברג-נסני ושות' המתמחים במקרקעין בעסקאות רכישה\מכירה וחוזי שכירות של דירות\בתים ונכסים, כמו כן בנוסף להיותו עו"ד מקרקעין, עו"ד רוזנברג הינו יועץ משכנתאות וחבר בועדת מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין .
במקרה של רכישת דירה ההמלצה החד-משמעית לרוכש\מוכר היא להיות מיוצג על-ידי עורך דין מקרקעין מטעמו, תחום המקרקעין הוא תחום מורכב ומסובך, ואנחנו פה על מנת לבדוק את האותיות הקטנות ולשמור על האינטרסים שלך!
מדוע רצוי לשכור עורך-דין מקרקעין כאשר מבצעים עסקת נדל"ן או רכישת דירה בפרט?
כאמור, חשוב מאוד לקחת עורך דין הבקי בעסקאות מקרקעין, כי רק עורך-דין העוסק בתחום באופן יומיומי יהיה בקי בכל ההיבטים של העסקה, בפסיקה המתחדשת וב"מוקשים" שבדרך. מכיוון שהמצב בשוק קשה, מרבית עורכי-הדין, גם אלו הבלתי מנוסים וגם אלה העוסקים בתחומי משפט אחרים לחלוטין, מבצעים עסקאות מקרקעין מזדמנות מבלי לדעת את הסיכון הכרוך בכך. גם אם זה כרוך ששכר טרחה משמעותי, חשוב לא להתפתות לפנות לעורך-דין לא מנוסה.
מהן הפעולות שעורך דין מקרקעין מקצועי צריך לעשות במקרה של רכישת דירה, שאם לא ייעשו ייגרם נזק לרוכש?
צריך להבחין בין עסקת רכישה מקבלן לעסקת רכישת דירה מיד שנייה. במקרה של רכישת דירה מקבלן, על עורך-הדין לבדוק את חוזה המכר על נספחיו (בדרך-כלל עשרות עמודים), את הזכויות הקנייניות של הקבלן בקרקע, ואת ההיבטים התכנוניים של הפרויקט. אם מדובר בקרקע שהקבלן רכש בעסקת קומבינציה, יש לבדוק גם את העסקה עם בעל הקרקע, שיישאר בתמונה עד למועד מסירת הדירות הגמורות ורישום הזכויות על שם הקבלן או רוכשי הדירות. יש לבדוק את אישורי המסים בעסקה עם בעל הקרקע, ומהם התנאים לביטול עסקה זו, שיכולים להשליך ישירות על העסקה של הרוכש עם הקבלן.
יש לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין ערים), את היתר הבנייה, האם הקבלן רשאי למכור את הדירה הספציפית על הצמדותיה (האם היא לא הוקצתה לבעל הקרקע בעסקת הקומבינציה, או נמכרה לאחר(, לבדוק את כל הנספחים לחוזה, כגון נספח תשלומים, מפרט טכני, ייפוי הכוח הניתן לקבלן או לבא כוחו, ולבדוק היטב את הוראותיהם.
ברוב המקרים לכל פרויקט יש ליווי פיננסי מטעם בנק, שבתמורה משעבד לטובתו את הנכס. ברגע שהרוכש קנה את הדירה ושילם תמורתה, עליו לוודא שהבנק יכתוב לו מכתב שלפיו השיעבוד לא יחול על דירתו.
החוזים של הקבלנים הם אחידים וקשה לשנותם. הקבלן מיוצג בדרך-כלל על-ידי משרד עורכי-דין גדול ומנוסה, המנסח חוזה לטובת האינטרסים של הקבלן. הסיכוי שרוכש נטול עורך-דין ייכנס למו"מ ויצליח לשנות סעיפים בהסכם לטובתו אינו רב. המוקשים בחוזה הרכישה הם אינסופיים. כך, למשל, יש לבדוק את מועד המסירה של הדירה. קבלנים נוהגים לעתים לכתוב מועד מסירה, אבל באותיות הקטנות משאירים פתחי מילוט. כמו כן ישנה חשיבות לאבטחת התשלומים עבור הדירה.
במקרה של רכישת דירה מיד שנייה, יש לבדוק את הזכויות של המוכר בלשכת רישום המקרקעין, על מנת לוודא שהוא אכן הבעלים של הדירה. אם הדירה לא רשומה בטאבו, יש לבדוק את הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, וכן לבדוק רישום שעבודים בגופים האלה ואצל רשם המשכונות. יש לערוך, בנוסף, גם בדיקה ברשויות התכנון על מנת לוודא שכל הדירה נבנתה על-פי היתר, שאין בה חריגות בנייה ולא הוצאו עליה צווי הריסה, וכן לבדוק אם יש היטל השבחה.
כמו כן יש חשיבות רבה מאוד לרישום הדירה על שם הקונה. יש מקרים שבהם הקונה משלם כמה תשלומים בטרם קיבל חזקה בדירה ורשם אותה על שמו. במקרה כזה חשוב מאוד שכבר במועד התשלום הראשון וחתימת ההסכם תירשם
הערת אזהרה לטובת הרוכש. אם יוטלו עיקולים על הדירה לאחר שנרשמה הערת האזהרה, זה לא ישפיע על זכויות הרוכש.
מעבר לכך על עורך-הדין להבטיח את תשלום כל המסים המוטלים על המוכר (מס שבח, מס מכירה, היטל השבחה, ארנונה וכו'). יש להבטיח שהדירה תירשם על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין/במינהל/בחברה המשכנת מיד לאחר תשלום התמורה.
קניתי דירה מקבלן. האם עורך-הדין מטעמי יכול לפעול לשנות את החוזה מטעם הקבלן כדי שיתאים גם לאינטרסים שלי?
על-פי הדין וכללי האתיקה, עורך הדין של הקבלן איננו רשאי לייצג את שני הצדדים, והוא מייצג את הקבלן בלבד. על כן על הקונה להבטיח שעורך דין מטעמו יבדוק היטב את החוזה ויבטיח כי יובטחו זכויותיו בכל הקשור לבטוחות שעליו
אם כי כל אחת במידה שונה. אם הקבלן לא מוכן לשנות, העצה היא לא לקנות אצלו. עם זאת, חשוב מאוד לבדוק את המוניטין של הקבלן ואת איתנותו. אם יש פגם באלה, גם חוזה טוב לא יעזור. הבעיה היא שהרוכש נדרש לשלם שכר טרחה לעורך-הדין של הקבלן גם אם הוא מיוצג על-ידי עורך-דין מטעמו, שכן עורך-הדין של הקבלן אחראי לרישום הבית המשותף ולרישום הזכויות על שם כל הרוכשים. לכן רוכשים רבים נוטים ל"חסוך" ולהימנע מלשכור עורך-דין מטעמם - ובכך מסכנים את רכושם.
חייגו עכשיו ליעוץ ראשוני לפני קניה\מכירה של נכס 054-4556483 | 09-9782200 נשמח לתת שירות וללוות אתכם בעסקה.
